据彭博社报导，黑石集团已经就回收坐落于上海市浦东新区的长泰广场（建筑面积32万平方米，是分成高层住宅办公区和双层商业街区两一部分的非常商业综合体）谈判，成交价或超出15亿美金（折合rmb100.81亿人民币）。

上年至今，写字楼各种各样退租（例如中金北京建国门外街道证券营业部从原先的一层搬到三层）、出租率升高、租金下降的信息遮天盖地。但是，外资企业却在增加回收（详细《有人在撤退，有人在恐惧！可外资却在大举抄底中国楼市》），难道说是她们人傻钱多吗？显而易见并不是！高档写字楼，仍然有明显需求。

之前，房地产商为了更好地本身办公或营造知名品牌的需求，建了许多高端大气的写字楼。以往两年，或地快配套设施规定，或为了更好地避开限购政策指导价等，大量的房地产商刚开始在这里一块使力。一些做得非常好，一些仍在探寻。非常值得后来者参照效仿。

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经济发展尤其是第三产业的发展趋势

还将推动写字楼需求的提高

一次退租10层；租金大幅度下降；核心区的写字楼出租率飙涨；物业管理积极下降租金挽回大家企业……

去年年底，消极的经济发展预估下，写字楼销售市场也不断曝光各种各样刺激的新闻报道，殊不知，这并不是客观事实的所有。

写字楼销售市场是体现产业链与社会经济的气象图，这没有错。假如和自身比，以往两年在我国gdp增速的确有一定的下降，这也是客观事实。但，环顾全世界，我国的gdp增速仍然出类拔萃。它是外资企业持续抢筹我国包含写字楼以内的大宗商品物业管理的关键缘故。

此外，第三产业的占有率越高，商务接待办公楼的需求越大。现阶段，典型性资本主义国家第三产业就业人口的占有率广泛都会70%上下，高的80%多。实际到资本主义国家的城市，现阶段在纽约、纽约市的产业布局中，第三产业年产值的占有率超出90%。像英国，五六十年前也是以住房为主导，以后渐渐地以与产业链对接更密不可分的商办为主导。比较之下，中国四大传统式一线城市依然也有很大的升高室内空间。

截止2018年底，在我国第三产业对GDP的奉献数值52.16%，再次提高的室内空间也是十分极大。

上年例如中金那样的金融企业租赁户“退租”（实际上更精确地说，应该是换租），是由于去杠杆化，业务流程没之前好做，因此转为租金更加性价比高的写字楼或楼房。

销售市场的需求仍然存有。

项目投资层面，第一太平戴维斯汇报显示信息，2018年四季度北京市共取得7宗大宗商品物业管理交易量，成交额累计rmb294.22亿人民币，为近十年来单一季度的最大值。不论是外资企业還是内资企业组织都对北京市的存量市场主要表现出极其深厚的兴趣爱好。

去年年底，京东商城27亿人民币回收北京市翠宫饭店100%股份，并方案将其更新改造成写字楼自购，由于“有一个办公楼便捷惹人”。

相近京东商城那样的公司不在少数，例如2月15日，新闻媒体就曝光头条总公司巨量引擎90亿人民币回收北京大钟寺中坤广场的信息……一个公司越发稳步发展，对高质量写字楼的需求越高。

租用层面，戴德梁行的汇报显示信息，2017年10月到2018年9月的12个月期内，一线城市等八个关键城市的需求仍然强悍，其甲等写字楼吸收量环比明显升高。

除之上八个城市以外，一部分城市的主要表现也较为醒目，例如杭州市，写字楼销售市场出租率为 11.4%，在二线城市中最少（第三季度末，大中华地区写字楼的均值出租率为14.6%）；租金为158元每平方米每个月，是全部大中华地区二线城市中租金最大的。

这种数据信息很有可能跟一些人的认知能力，乃至汇报数据信息不一样。一是由于所述科学研究的目标是关键地区的写字楼；二是实际到单独写字楼，跟你的物业管理状况、运营水准等有非常大关联。

全体人员暴涨，雨露均沾的阶段，谁都能够干，谁都能赚钱。销售市场分裂标准下，看均值数据信息很有可能会感觉不太好做了，但拼整体实力的情况下，工作能力强的过得更强。

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许多 大房企早就进军写字楼

大量的房地产商，正在路上

在大部分群众的印像里，我国的房企便是盖住房的。这关键跟大家目前的房地产开发构造以住房为主导相关。就算一些房企想要做商办物业管理，可是，在冲经营规模，急于求成、求大的高周转时期，做“资产沉定量大、项目投资时间长”写字楼看起来有点儿出力不讨好。自然，還是有许多房企在干。

最先，我国TOP20的房企，早已或已经撰写写字楼的热血传奇。

在我国房企里边，绿化以善于建高层住宅地标建筑出名于业界。在很长一段时间里全世界10大最高建筑中，绿化修建的就占了4座！碧桂圆、广州恒大、万科地产、华夏幸福等也都是有自身的经典作品。2017年，融创还21亿回收华城富雅股份，拿到烂尾楼新项目重庆市国际性国际金融中心（高470米）。

工科生中海国际的“中海国际系”甲等写字楼已产生“中海国际管理中心”、“中海广场”、“中海大厦”三大知名品牌。

次之，如今一二线城市拿地，愈来愈多规定得有商务接待配套设施。

时下的土地交易中，单纯性宅地转让已越来越低，商务接待配套设施地快变成新形势，购物广场、写字楼等商业房产新项目连续出現，它是领域的一大发展趋势。

例如，阳光城在深圳罗湖区得到 的第一个旧城改造新项目——深南阳光大厦新项目，去年初《建设工程规划许可证》及建筑平面图得到 根据。

该新项目就需要打造出变成集商业服务、办公、商务公寓于一体的城市商业综合体。在其中，办公建筑面积2.37万平方，商业服务2500平米，商务公寓9500平米……

房企要合理布局一二线城市，建写字楼的几率是非常大的。

最终，房地产商有转型发展的需求，写字楼干得好一样能挣大钱。

将来，增加量开发设计销售市场每一年10~二十万亿级的销售市场仍然会存有，住房是大部分。但不论是碧桂圆、万科地产、广州恒大那样的大佬，還是别的的中小型房企，都会寻找转型发展——要不打开多样化的探寻，要不寻找在细分化行业的环城河。

对比于农牧业、服务机器人、新能源车等跨界营销的多样化，向商办、物流地产、养老产业等行业扩展，对房地产商而言，要熟门熟路得多。并且，这一行业有十分多做的好，挣大钱，能够学习的榜样……

例如新鸿基，其一年的物业管理租金收益贴近200亿，在其中大约一半来自于写字楼（依据新鸿基官方网站数据信息，截止去年末集团公司在中国香港的写字楼新项目总楼板总面积96万平方；集团旗下零售楼板占地面积累计约110万平方）。

国内写字楼的租金回报率不如中国香港，但做的好都不差。例如2001年创立的楷林，18年来一直都在干写字楼开发设计与经营管理，而不是稳准狠的住房。足见只干写字楼，也是很能够赚钱的……

以某TOP10房企在二线城市开发设计的xx管理中心（写字楼）为例子。此项目地固定成本为28908.八万元（2.48亿（总拿地成本费） 1500建安成*27391.78）。

假定该写字楼的具体使用期为20年，参考写字楼附近市场走势，第一年的租金为70元/平方米/月，租金每一年提高5%，以招满85%公司为总体目标，一年期限招满；物业管理费按8元/㎡/月征缴，每一年维护费用按20~30元/㎡计算，租金所产生的新项目盈利，会在第12年取回新项目的固定成本。速率看起来比较慢，但平平淡淡，抗周期时间工作能力强力，并且物业管理自身也会伴随着時间升值。

对于像深圳南山区的华润置地大冲管理中心那样的高品质物业管理，原本所有准备卖出的，但由于租赁状况特别好，最终一部分不卖了，继而挑选配建。

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要想干好写字楼的房企

下列四点必须需注意

很多人见到新鸿基轻松赚钱，羡慕嫉妒。华润置地的吸钱工作能力也强力。上年，深圳市全省的甲等写字楼吸收量为45.57万平方米，而华润置地在深圳市全年度的写字楼预租用总面积达21.4万平方米，占了深圳甲等写字楼全年度吸收量的48%，并且华润置地的租金还高于销售市场30%~40%，可以说非常强大。殊不知，收租并沒有这么简单。假如说做住房是中小学生，那麼做商办便是学生，难度系数比前面一种要大很多。

一、一线的甲等标准层最好是在2000㎡，二三线相对减少

不一样电子能级的城市，写字楼的客户群差别极大，对商品的需求当然不一样。以写字楼标准层的平面图总面积为例子，对一线城市而言，标准层的总面积最好是在2000㎡上下。由于这种城市的大型企业较多，知名企业的租用总面积很有可能在5000㎡之上，中小型企业在1000-2000㎡上下。但是，对一些二线城市而言，假如你的单面总面积很大就不好，由于这种城市的租赁户通常都较为小……

再例如，最近几年，共享资源办公核心理念变成许多写字楼的新产品卖点，由于这能够考虑许多 初创公司或随意搭配机构的办公需求。可容下一百个或之上工序的规模性共享资源办公室内空间运营商变成理想化挑选。

但是，这也因城市而异。在中国中国香港，湾仔/铜锣湾等租金略低的关键商业街区及其非核心商区的乙、丙级写字楼是共享资源办公企业心爱的地址，由于中环甲等写字楼租金超过共享资源办公运营模式水准。

返回国内，明源君见过一些房地产商大打性价比高牌，尝试引入协同办公营运商整租，具体情况并不太好，由于这类物业管理一般部位较偏。对初创公司而言，租金是少了，可是提升了别的附加的成本费，例如招人难等。其次，来到弱二线对共享资源办公的需求马上就大幅度降低。

二、特点外型及其硬件配置质量，是吸引住租赁户进驻的重要之一

如同没人有责任根据一个人丑恶的表面去掌握他心里的出色一样，假如一栋楼远远看随后没什么特点，是难以吸引人的。

写字楼商务大厦的外型要有一定的特点，另外又与所在区或本新项目内别的的一部分，如大型商场、住房等在外界关键点的主旋律上相对性保持一致，防止违和感。

实际到商务大厦的硬件配置，还要有质量感。华润置地的写字楼租金高过销售市场这么多，除开其地区优点外，硬件配置质量也是关键要素之一。和许多 豪宅别墅住房商品一样，华润置地的写字楼全是邀约国际性顶尖建筑师们来打造出，比如我国华润大厦是KPF，深圳南山高新科技金融城是福斯特，深南一号是PLP设计方案。

再例如电梯轿厢型号选择，为确保商务接待感及质量，最好是挑选進口的奥的斯、迅达、三菱、通力、或蒂森克虏伯。一些知名品牌实际上知名度挺大，例如日立，但它的商务接待感和对写字楼的适用范围却较弱。

此外，电梯轿厢运输量层面，写字楼的电梯轿厢应尽可能确保做到4500平方米（按可租的总建筑面积）平摊一吨的规范，3000平方米/吨更强。即一栋十万平方米的楼，假如电梯轿厢是两吨一台得话，最少要确保十台货物运输电梯轿厢，提升 到15台则更强。

三、跟工程建筑一样，写字楼的配套设施也很重要，有学士学位必畅销

因为每个房屋的状况不一样，附近的配套设施也会各有不同，但有许多是互通的，例如金融机构、连锁便利店、数码冲印等，在附近标准好的状况下，商务接待商业综合体能够配置酒店餐厅、服务项目公寓楼、博览中心等，乃至能够在写字楼边上配一个比较好的中央花园（明源君以前办公所在城市有花苑，后边被拆下来完工地下停车场了）。例如华润置地大冲管理中心，就将办公（写字楼）、定居（公寓楼）、买东西（购物广场）、娱乐休闲等（剧场、影院、雨耕大农场等）都集聚来到一块，能够处理一个人各个方面的需求。颇有点儿美国洛杉矶中心商务区的觉得，租金当然高。

此外，写字楼内，能造就沟通交流室内空间的设计方案一样能够造就股权溢价。

在写字楼里做图书店、健身会所、室内游泳馆、夜店，看见胆大的试着事实上是对传统式运营模式的一种挑戰。求进才可以寻找大量的概率，并且这类转变中通常又潜藏着创业商机。

光大安石（截止2017年底投资管理经营规模920亿）林宝泰表明：越发网络时代人和人之间的沟通交流越宝贵。假如室内空间设计能给顾客造就这类气氛，便会有股权溢价。因此，光大安石跟中国香港一个企业协作创立了室内空间设计企业，一个精英团队专业给光大安石做全部新项目的提升、更新改造及其融合。

例如，Lounge和Bar是始于18、十九世纪社交媒体需求。假如在办公情景里嵌入Lounge和Bar，能够使我们与朋友或顾客更轻轻松松与悠闲的沟通交流。

Google的办公室就有一个非常棒的Lounge，里边有对外开放餐厅厨房和餐桌，职工能够在餐台子上随便拿取各种各样吐司面包、苹果酱、小点心，还能够自助式榨果汁、拌蔬菜色拉等。除此之外，对外开放的lounge有各种各样舒服的布艺沙发，能够供职工歇息、沟通交流等。

假如还有一个高层的花苑夜店，那么就更棒了——朋友的生日狂欢派对、各种各样留念庆典活动都能够在这儿举行，十分的便捷。

这种，在光大安石管理中心都是有。

再例如，坐落于成都市天府广场的百扬商务大厦花4400平方米在写字楼里干了400平方米的公共图书馆，2000平方米的健身会所（室内游泳馆），2000平方米的夜店，而这种商圈是成都市别的写字楼从没试着过的。

在成都市百扬实业公司有限责任公司总经理张艺文来看，这种自主创新仅是商业经营管理返回本色部位的试着。因为上班族对身心健康、游戏娱乐、文化艺术愈来愈关心，这类自主创新毫无疑问能够强租赁户黏性，另外也出示了多元性的服务。世邦魏理仕的数据信息显示信息，百扬商务大厦总体出租率达90%之上！

自然，一些房地产企业做写字楼不愿自身运营，只是立即卖出。所述实践活动，仍然有实用价值。

假如你的写字楼还能配学士学位，那更牛。广西省某房地产企业，自身有教育培训学校，写字楼立即配学士学位，不限购政策不指导价，卖得尤其火，秒光！！！

四、从运营管理到投资管理变化，是提高物业管理股权溢价的重要

自然，要让租赁户或消费者善于刷信用卡付钱，更关键的是运营管理服务。可以说，物业管理是写字楼的“第二次性命”。

以上边提及的楷林为例子，2017年，其创立了运营管理企业，打造出房地产业写字楼全传动链条的管理方法控制模块，涉及到新项目开发设计经营的项目生命周期。现阶段楷林运营方服务写字楼及商务接待产业融合新项目200万平米。物业管理的范畴则做到了大约700万平方米的经营规模。

去年年底，其还创立了上海市楷林商务接待产业研究院，潜心商务接待房屋及产业发展规划方位的科学研究，以持续提高本身方案策划精准定位、设计方案修建、经营维护保养等工程建筑项目生命周期服务的工作能力。

明源君觉得，针对物业管理，有三种思维，一种是经营思维，一种是管理方法思维，也有一种是资管思维，你的人生境界决策了你物业管理的升值。