"要是没有包租客的存有，深圳的写字楼出租销售市场最少会落后十年。"2016年，曾有一篇相近自说自话的发表文章在网络上，说这句话的是一名从业办公楼包租领域近十年的“孙先生”。原文中接着对包租领域开展了表述：“实际上这一‘价差’除开包括了室内装修成本费外，还蕴含了企业选址设计方案、中后期管理方法、商业圈基本建设与维护保养等一系列隐型使用价值，是超性价比高的靠谱销售市场个人行为。"

“孙先生”大约是深圳总数巨大包租客中的一员，以前赚难赚到钱不清楚，但2019年做生意毫无疑问不太好做。

近期连续的退租和降租，让深圳办公楼销售市场格外焦虑不安。

深圳福田中心区是深圳办公楼最聚集的地区之一，上年年末坐落于此处的平安金融中心就被曝出一次性退租10楼高，尽管三万方对118层的平安金融中心而言占有率并算不上高，且就安全过后的答复看，已有近一半总面积被消化吸收，剩余一半也是有许多人会有租用意愿。

可是，依照安全自身的叫法，10楼高的小区业主出現毁约是在上年，到2018年6月安全早已积极将其取缔。半年以往，地区最好是的平安大厦也仅消化吸收了一半，大概也可以体现出深圳的写字楼租赁销售市场的确不理想化。

另外也是有许多报导中提及，平安金融退租的10层物业管理，先前由包租企业做为二房东拿到，但因总体自然环境不佳，出租率降低，包租企业资金链断裂焦虑不安，乃至可能是开裂，因此挑选退租。

但现如今检索平安金融中心，仍然能够见到，从大规模被隔开成小总面积的办公室出租。

包租别名二房东，这类写字楼租赁方式在深圳并不会太难找，终究仅较为房租盈利，办公楼比住房会来的好。

依照2017年深圳中华科学研究中心的数据信息，2017上半年度深圳二手办公楼均值房租为248元/平，二手办公楼平均价为4310一元/平，深圳二手办公楼的租金回报率约为6.9%，年收益率=（每平米的房租6月每平米的市场价）×12个月。而依照环比71.5元/平/月的房租，及约5.4万元/平的楼价，住房的租金回报率仅有1.5%上下。

这也也不怪异人民日报网在2016年，用《全国“热钱”流向深圳写字楼，深圳市场“量增价跌”》做为新闻标题了。

但动则干万乃至上亿的办公楼，并不是中小型投资者买起的。这也让包租那样的二房东拥有做买卖的机遇，和“买”那样真金白银的个人行为对比，“租”有过多的招数可以玩。

就社区论坛及微博用户出示的信息内容显示信息，包租在深圳十分普遍，二房东最常见的2个招数，便是“低利用率”和“高杠杆”。

“低利用率”又被称为偷总面积，即具体使用的面积极低。依照微博博主蟹老板的真实经历，2015年他在情况下深圳南山某科技园区的65%利用率，125元每个月每平方米（含物业管理），每一年5%的增长幅度。2年后，房租涨来到138元。接着小区业主把蟹老板所属的这一层都转租给了忽然杀出去的包租客。包租客当然是要隔开以后再包出来，但是按统一价50%的利用率，135元转租给蟹老板。尽管表层上价格低了，可是本质上总价格高了27%。

听说，这在深圳是一个内幕，即合同书总面积不用相匹配房产证的具体总建筑面积。依照关键照明灯具商务大厦二房东新项目的合同书显示信息，二房东的成本费是32万，实付51万，去除简单的室内装修和工费，月盈利59%。

另一个招数则是“高杠杆”，这和以前暴仓长租公寓相近，全是二房东根据租用合同找贷款银行，先取回房租，再让房客签署借款协议书，以月租费方式按月还款。

“这真他妈没谁了。深圳的写字楼租金比广州市高于一倍多，靠的便是这类把资产杆杠玩到完美的游戏玩法。”滚雪球有些人评价道。

大环境好的情况下，自然全是行得通的，要是有些人接得住。

依据戴德梁行研究部2016年的统计分析显示信息，去除总公司自购，金融投资公司是甲级写字楼销售市场最活跃性的人群，以租用面积换算，占增加要求的37.2%，稳居第一。以公司总数计算出来，占有率为31.9%，一样维持第一。截止2016年，深圳全省的金融业中心中，深圳福田区现有具有金融业总公司组织150家，占全省的67%；深圳前海的注册公司在2016年做到了124560家，在其中金融投资公司占有率超出40%。

“失礼地说，2017年～2018年提升的二手楼盘租用关键来自网络金融、小额贷、网上传销组织和区块链技术。”深圳某著名互联网公司展会经销商的工作中人工作人员说，“依照常情，深圳南山区的高级写字楼是足够的，但在2017年仍然连续价格上涨。”据他孰知，深圳南山区中州上年3月220元/平/月～400元/平/月，而2020年1月份，出現了房租暴跌，乃至出現130元/平/月那样的价钱。

除开小额贷、P2P和区块链技术那样的“爆利”领域，难以再寻找充足高盈利的领域能够付款这般高的租金。并且，深圳地域好像尤其偏爱大平层，动则单面总面积都会2000方乃至3000方。例如平安金融中心，10层三万方，分摊出来各层也是有3000平米，这对中小型企业而言并不是如何友善。这也给了包租方机遇，终究物业管理公司必须平稳的现金流量来还款借款。

另一个恐怖的实际，他说道深圳福田CBD的出租率最少在30%。不是说实际这几年，只是一直以来，这种高级写字楼就沒有满租过。依照第一太平戴维斯数据信息，2018年现有7处甲级写字楼进入市场，为销售市场产生约62万平方增加供货，将全省甲级写字楼总量推升至845万平方。

依照高力国际2018年的一份汇报，将来三年，深圳关键地域增加甲级写字楼供货超出六百万平米，加起來，深圳光甲级写字楼总量就贴近1500万平方。

而北京市的总量都没有这么多。戴德梁行2018年第三季度数据信息，北京市全省甲级写字楼总总量大约在1050万平方，且相比深圳10%～20%不一的出租率，北京市关键商业圈出租率则仅为3.4%，全省出租率也才7.9%。

实际上，北京的面积大约是深圳的8.5倍，北京市大概1.68万平方米公理，而深圳约0.2万平方千米。再看个地铁站总数，深圳总共8条地铁站，北京20条。算长短，北京地铁线大约是深圳地铁站的2倍。

深圳不但总面积并不大，并且产业园和办公楼还尤其集中化。这就导致了一个难题：

从深圳福田CBD到深圳南山，驾车的時间不上二十分钟，而预估地铁站11号线通了以后大约在15分钟内。这和北京市无缘无故就需要1小时地铁站、打的大城市內部行驶時间对比，公司毫无疑问是哪里划算租哪儿。

“海外完善的CBD，大多数经历了三四十年的历史时间，才变为今日星罗棋布的模样。”2002年北京市东西方CBD发展论坛中有权威专家讲到。

2007年4月深圳市深圳福田区行政部门行政服务中心逐渐宣布运作。同一年11月安全竞得深圳深圳福田中心区一商务接待地快，2016年一期才宣布交货。假如从2007年逐渐算，这也才不久迈入第十二个年分。